3 técnicas de tasación de inmuebles que debes conocer
La tasación de inmuebles es un proceso crucial en el mercado inmobiliario que implica determinar el valor justo de una propiedad. Este valor es esencial para una variedad de transacciones, desde la compra y venta hasta la refinanciación.
Siendo así, en el siguiente artículo te explicamos las técnicas de tasación de inmuebles que todo propietario, comprador o profesional inmobiliario debe conocer.
¿Qué es la tasación de un inmueble?
La tasación de un inmueble es un proceso mediante el cual se determina el valor justo de mercado de una vivienda. Este profesional puede garantizarte a ti, al posible comprador, que el precio que has acordado pagar por un inmueble es justo.
Las tasaciones también suelen utilizarse para determinar los impuestos sobre la propiedad, por lo que son un requisito en la mayoría de las municipalidades. Aunque es necesaria en la mayoría de los casos, la tasación no es obligatoria.
Es posible que desees omitirla si estás comprando una casa con dinero en efectivo o si estás en un mercado de vendedores. Sin embargo, solicitar una tasación tiene mucho sentido si estás por comprar tu primera casa o si tienes un presupuesto ajustado. También te protege de pagar demasiado por una vivienda que vale menos de lo que se vende.
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¿Qué técnicas de tasación de inmuebles existen?
1. Método de Comparación de Mercado
El Método de Comparación de Mercado es una de las técnicas de tasación más comunes y directas. Se basa en la premisa de que el valor de una propiedad se puede determinar al compararla con otras propiedades similares en la misma área geográfica. Sus pasos claves son:
Selección de Propiedades Comparables o Comps
Se centra en identificar propiedades recientes y similares en la misma ubicación que la propiedad en cuestión.
Ajuste de diferencias
Se enfoca en considerar las diferencias entre las propiedades comparables y la propiedad evaluada, ajustando los valores en consecuencia. Factores como el tamaño, la edad, las mejoras y las condiciones generales pueden influir en estos ajustes.
Establecimiento del valor de mercado
Después de los ajustes, se obtiene un rango de valores, permitiendo fijar un valor de mercado para la propiedad en cuestión. Aunque este método es directo, su precisión depende de la disponibilidad de propiedades comparables y la exactitud de los ajustes realizados.
2. Método de Costo
El Método de Costo evalúa el valor de una propiedad determinando el costo de reemplazo de la misma. Esto implica calcular el valor del terreno y de las estructuras existentes, además de tener en cuenta la depreciación. Sus pasos claves incluyen:
Estimulación del Costo de Reemplazo
Este paso consiste en evaluar el costo actual de construir una propiedad similar, considerando materiales, mano de obra y otros gastos asociados.
Deducción de depreciación
En este paso se resta la depreciación acumulada, reflejando el desgaste natural y obsolescencia de la propiedad.
Establecimiento del valor de mercado
Al sumar el valor del terreno y la estructura ajustada por depreciación, se determina el valor de mercado. Este método es especialmente útil para propiedades únicas o aquellas con características particulares, pero puede no reflejar el valor de mercado en un mercado en constante cambio.
3. Método de Ingresos
Este método de tasación de inmuebles se centra en el potencial de ingresos que una propiedad puede generar a través del alquiler. A menudo utilizado en propiedades de inversión, sus pasos clave son:
Estimación de Ingresos Brutos
Este paso se centra en calcular los ingresos potenciales mediante el alquiler de la propiedad.
Deducción de gastos operativos
Se centra en restar los gastos operativos estimados, como impuestos, seguros y mantenimiento.
Aplicación de la Tasa de Capitalización
En este paso se utiliza una tasa de capitalización para convertir los ingresos netos estimados en un valor de mercado. Este método es especialmente valioso para evaluar propiedades de ingresos, como edificios de apartamentos o locales comerciales. Sin embargo, su precisión depende de proyecciones precisas de ingresos y gastos.
¿Por qué utilizar técnicas de tasación de inmuebles?
La importancia de las técnicas de tasación de inmuebles radica en que impactan directamente en decisiones financieras, legales y estratégicas. La tasación inmobiliaria es un proceso sistemático que busca determinar el valor de una propiedad en función de diversos factores, y su aplicación es crucial en distintos contextos.
En el ámbito de transacciones comerciales, como la compra y venta de propiedades, las tasaciones son esenciales para establecer un precio justo y equitativo. Proporcionan a compradores, vendedores y agentes inmobiliarios información objetiva sobre el valor real de la propiedad.
Además, las instituciones financieras suelen requerir tasaciones para respaldar la aprobación de préstamos hipotecarios, garantizando que el valor del préstamo esté respaldado por el valor real del inmueble.
En el ámbito de la inversión, las tasaciones son herramientas críticas para evaluar la rentabilidad potencial de un activo inmobiliario. Los inversionistas utilizan estos informes para tomar decisiones informadas sobre la compra, retención o venta de propiedades, optimizando así sus carteras y maximizando rendimientos.
En situaciones legales, como herencias o divorcios, las tasaciones son esenciales para determinar el valor justo de los bienes inmuebles. Esto facilita la distribución equitativa de activos y ayuda a evitar disputas relacionadas con la valoración de propiedades en procesos legales.
Además, las tasaciones de inmuebles son relevantes para la gestión de impuestos sobre la propiedad, ya que muchos sistemas fiscales utilizan el valor tasado para calcular las obligaciones tributarias.
¡Ahora conoces todo sobre las técnicas de tasación de inmuebles! Comprenderlas te brinda una perspectiva completa al evaluar el valor de una propiedad. La elección de la técnica adecuada depende de diversos factores, como la disponibilidad de datos, la naturaleza de la propiedad y el propósito de la tasación.
Al combinar estas técnicas de manera informada, se puede obtener una valoración más precisa y completa, facilitando decisiones financieras sólidas en el dinámico mundo del mercado inmobiliario.
Soy Zaida Gordillo, agente inmobiliario certificada y dedicada a la asesoría en la compraventa de inmuebles, tasación de inmuebles y asesorías para obtener créditos hipotecarios ¡Si tienes alguna duda no dudes en ponerte en contacto conmigo!
