¿Qué son las arras y por qué son clave al comprar una vivienda en Perú?

Adquirir una vivienda es una experiencia emocionante, pero también puede ser confusa. En el proceso, quizá surjan términos con los que no estás familiarizado, como el contrato de arras. Por eso, es vital contar con el respaldo de un buen asesor inmobiliario que te oriente para tomar las mejores decisiones.

Pero más allá del apoyo profesional, siempre es útil informarte por ti mismo. Así que, si quieres saber más sobre este concepto, ¡estás en el lugar correcto! A continuación, te explico qué son las arras y por qué resultan importantes al comprar un inmueble en Perú.

¿Qué son las arras?

Las arras son una cantidad de dinero que una parte entrega a otra como garantía de cumplimiento de un compromiso, generalmente dentro de un proceso de compraventa. En el contexto inmobiliario, se suelen pactar en un contrato previo a la firma del documento definitivo de compraventa.

Dentro del marco legal peruano, este mecanismo está amparado por el Código Civil. Aunque su uso no es obligatorio, resulta común y recomendable para proteger los intereses de los involucrados en caso de desistimiento.

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¿Para qué sirven las arras en la compra de una vivienda?

Entre las principales funciones del contrato de arras en la compraventa inmobiliaria, destacan las siguientes:

• Formaliza el compromiso entre comprador y vendedor.
• Garantiza la seriedad de la oferta; al entregar una suma inicial, el comprador demuestra su real intención de adquirir la vivienda.
• Reserva el inmueble por un tiempo acordado, durante el cual no se puede ofrecer a otros posibles compradores.
• Establece un marco claro para actuar si alguna de las partes abandona el acuerdo, evitando conflictos futuros.

Este contrato es especialmente útil cuando tanto el comprador como el vendedor aún están tramitando documentos, buscando financiamiento hipotecario o afinando detalles antes de firmar la compraventa final.

Tipos de arras: ¿cuál es la diferencia?

En el ámbito legal, existen tres tipos de arras que tienen implicaciones distintas:

1. Arras confirmatorias

Sirven como prueba de que el contrato se ha celebrado, y el dinero entregado forma parte del pago total de la vivienda. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución con indemnización por daños y perjuicios.

2. Arras penales

Estas arras funcionan como una cláusula penal; es decir, se pacta una penalidad anticipada para el caso de incumplimiento. Por ejemplo, si el comprador desiste, pierde el monto entregado; si el vendedor se retracta, debe devolver el doble.

3. Arras de desistimiento (o penitenciales)

Son las más flexibles. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar su decisión, siempre y cuando asuma las consecuencias: el comprador pierde las arras; el vendedor devuelve el doble.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Un contrato de arras bien elaborado debe detallar claramente los siguientes puntos:

• Datos completos del comprador y vendedor.
• Descripción del inmueble, incluyendo dirección, área y número de partida registral.
• Monto total de la compraventa.
• Cantidad entregada como arras y su modalidad (efectivo, transferencia, etc.).
• Tipo de arras acordadas (confirmatorias, penales o de desistimiento).
• Plazo para firmar el contrato de compraventa definitivo.
• Cláusulas sobre consecuencias del incumplimiento.

Además, es recomendable que el contrato se redacte por escrito, se firme por ambas partes y, de ser posible, sea validado por un notario para mayor respaldo legal.

¿Cuánto se entrega como arras en Perú?

En el mercado inmobiliario peruano, no hay una cifra obligatoria para las arras, pero lo más común es entregar entre el 5% y el 10% del valor del inmueble. Todo dependerá del acuerdo entre comprador y vendedor.

Este monto puede ser mayor si se desea asegurar con más firmeza la operación o si el vendedor necesita liquidez inmediata para otros fines.

Ventajas de firmar un contrato de arras

¿No sabes si te conviene usar este mecanismo? Para ayudarte a tomar una decisión, aquí te mostramos las ventajas de firmar un contrato de arras como comprador:

• Evita que el inmueble se venda a otra persona, pues queda reservado para ti durante el plazo acordado.
• Protege tu inversión inicial si el vendedor decide no continuar con la venta.
• Te da tiempo para gestionar el crédito hipotecario, reunir documentos y terminar de organizar la compra.
• Establece reglas claras desde el inicio, lo que ayuda a prevenir estafas y malentendidos.

Y como vendedor, puede ofrecerte estos beneficios:

• Demuestra el compromiso real del comprador, puesto que entrega una suma como garantía.
• Permite asegurar la operación mientras preparas la entrega del inmueble.
• Define consecuencias si el comprador se retira, lo que evita pérdidas de tiempo y protege tus intereses.
• Facilita una venta ordenada y con respaldo legal.

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¿Cuándo conviene no firmar un contrato de arras?

Aunque las arras suelen ser útiles, no siempre resultan indispensables. Si ya dispones del dinero necesario y estás listo para firmar la compraventa, puedes prescindir de este paso sin inconvenientes.

Del mismo modo, puedes evitar este compromiso si no estás seguro sobre la solvencia o la seriedad de la otra parte. Firmar un contrato de arras con alguien en quien no confías plenamente podría exponerte a riesgos innecesarios.

Otro caso en el que es mejor esperar es cuando aún estás revisando la situación legal del inmueble. Si no tienes claro el estado registral, los antecedentes del vendedor o la existencia de posibles cargas, es preferible reunir toda la información antes de asumir cualquier compromiso económico.

Ahora ya sabes qué son y cómo funcionan las arras en Perú. Más que un simple adelanto, son una herramienta legal y financiera que protege tu inversión, así que no subestimes su poder. Con ellas, ¡tu vivienda soñada está más cerca de lo que imaginas!

Soy Zaida Gordillo, agente inmobiliario certificada y especializada en asesoría para la compraventa de inmuebles, tasación de propiedades y obtención de créditos hipotecarios. Si tienes alguna consulta, ¡no dudes en ponerte en contacto conmigo!